Les fonds immobiliers au sein d'un PER : Fonctionnement et opportunités

Entretien avec  Romain de Beco de la société de gestion Swiss Life Asset Managers  | 9 juillet 2020

Investissement immobilier Swisslife AM.j

Le contrat PER permet à l’épargnant de préparer sa retraite en investissant parmi un large choix de supports financiers. Dans cet éventail de solutions, il est possible d’orienter cette épargne sur différentes classes d’actifs (actions, obligations…) et dans différentes zones géographiques (Europe, Etats-Unis, Pays Emergents…).

Nous avons souhaité faire un focus sur les supports immobiliers éligibles au sein d’un contrat PER.

Pour nous éclairer sur les opportunités actuelles, nous avons sollicité, Romain de Beco de la société de gestion Swiss Life Asset Managers France.

Romain de Beco, pouvez-vous en préambule nous présenter Swiss Life Asset Managers France ?

Swiss Life Asset Managers France est l’entité de gestion d’actifs de Swiss Asset Managers en France. La structure forte de 250 collaborateurs compte près de 56 milliards d’euros* d’actifs sous gestion dont 17,9 milliards d’euros* en immobilier.

Acteur multi-spécialiste de la gestion d’actifs, Swiss Life Asset Managers France capitalise sur des équipes expérimentées en immobilier et en valeurs mobilières, un savoir-faire et des compétences reconnus, afin de proposer une offre complète de solutions d’investissement, au service du groupe Swiss Life et pour le compte de clients tiers.

 

*chiffres au 31/12/2019

 

Pourriez-vous nous rappeler les différences entre une SCPI, un OPCI et une SCI qui sont communément appelés « pierre papier » ?

 

Il existe principalement trois « enveloppes juridiques » pour gérer un portefeuille de biens immobiliers :

 

Les SCPI : le portefeuille est constitué jusqu’à 100 % en immobilier (sauf liquidités, dépôts, etc.). Elles peuvent être souscrites en direct et donc éventuellement à crédit ou dans le cadre d’un contrat d’Assurance-Vie et PER. La stratégie d’investissement peut se focaliser sur les différents secteurs de l’immobilier : bureaux, commerces, résidentiel, logistique, etc et géographiquement sur la France et/ou l’ensemble de l’Europe.

 

Les OPCI : le portefeuille est constitué à 60 à 65 % en immobilier physique (toutes typologies) en France ou en Europe. Ils se négocient sur la base d’une Valeur Liquidative établie généralement tous les 15 jours. Le reste du portefeuille est géré suivant la stratégie du fonds définie dans le prospectus par la Société de Gestion (liquidités, OPCVM, obligations, foncières cotées, etc..). Les OPCI sont donc par nature plus liquides que les SCPI mais ils n’ont pas de portefeuilles constitués purement d’actifs immobiliers.

 

Les SCI : ces véhicules contrairement aux OPCI et SCPI ne bénéficient pas d’un agrément de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Ils sont donc exclusivement accessibles dans des contrats d’Assurance-Vie et PER. Leur valeur liquidative est généralement hebdomadaire et leur portefeuille est constitué jusqu’à 100 % d’immobilier (sauf liquidités règlementaires de 5 à 30% selon les cas) et ils peuvent investir sur toutes les typologies d’actifs immobiliers en France et en Europe.

 

Quels conseils donneriez-vous à un investisseur qui se pose la question entre un achat immobilier en direct et un investissement sur de la « pierre papier » au sein d’un PER ?

 

Le premier avantage de la « pierre papier » est la diversification du portefeuille immobilier. En effet, vous n’avez pas qu’un seul locataire mais une multitude de locataires. Il y a donc toujours une base de loyers récurrents même si certains locataires sont en cours de déménagement.

Le deuxième avantage est fiscal : acheter un bien immobilier en direct signifie percevoir des revenus locatifs qui vont rentrer dans la tranche marginale d’imposition. Alors que l’immobilier dans l’enveloppe fiscale d’Assurance-Vie et PER sera non taxable tant que les revenus restent à l’intérieur du contrat.

Enfin, à la revente, là où il faut trouver un acheteur pour vendre un bien en direct, l’immobilier papier bénéficie d’une certaine liquidité dans le cadre de l’enveloppe Assurance-Vie. Attention, l’OPCI SwissLife Dynapierre étant investi majoritairement en immobilier, il est considéré comme peu liquide. Swiss Life Asset Managers France recommande donc de conserver les actions pendant une période d’au moins 8 ans et ne garantit pas le capital investi (risque de perte en capital).

 

 

Dynapierre est le support phare de Swiss Life Asset Managers France. Pouvez-vous nous présenter en quelques mots le fonctionnement de cet OPCI ?

 

L’OPCI SwissLife Dynapierre présente une stratégie de gestion très différenciante. Notre ambition est de maintenir un couple Rendement/Risque optimum ; c’est-à-dire avoir une poche de valeurs mobilières limitée en volume afin de contenir les impacts liés aux fluctuations des marchés financiers et dans l’objectif de délivrer une performance la plus régulière possible.

Pour ce faire, la poche immobilière de l’OPCI est investie en Europe sur les marchés les plus matures et les plus demandés et la poche « financière » de l’OPCI est peu exposée sur les marchés financiers et reste majoritairement investie en liquidités.

Ainsi nous conservons une performance immobilière historiquement résiliente sur le long terme.

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Votre stratégie de gestion va-t-elle évoluer sur Dynapierre suite à la crise Covid-19 que nous venons de traverser ?

Il est beaucoup trop tôt pour évaluer les modifications de comportement des locataires suite à la pandémie de la Covid-19.

Néanmoins et depuis plusieurs années déjà nous anticipons la demande croissante du télétravail avec des acquisitions de bureaux de plus en plus modulables et flexibles en fonction de la demande des utilisateurs. Cela signifie se concentrer sur des constructions récentes ou rénovées récemment et ce dans des zones de chalandise probantes (au sein de très grandes villes européennes majoritairement).

De plus, nous avons beaucoup investi sur des immeubles en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ces dernières années, nous allons d’ici la fin de l’année nous attacher à acheter des immeubles déjà loués qui assureront des revenus locatifs.

 

Swiss life Asset Managers France propose-t-il d’autres supports immobiliers au sein du PER ?

 

Swiss Life Asset Managers France gère également la SCPI Pierre Capitale. Celle-ci est pour le moment uniquement accessible au sein des contrats d’Assurance-Vie et PER de Swiss Life.

Elle a pour objectif d’investir en France mais aussi en Europe (essentiellement en Allemagne) dans l’immobilier de bureaux mais aussi de service à la personne pour près de 50 % du portefeuille.

En conclusion, recommanderiez-vous aujourd’hui de continuer à investir sur des supports dits « pierre papier » ?

 

Il faut déjà rappeler que les supports immobiliers « pierre papier » ont globalement bien résisté lors de la crise sanitaire. Ils ont donc protégé les investisseurs face à la chute des valeurs financières.

La crise a eu pour effet une baisse des rendements immédiats mais ceci ne remet pas en cause l’intérêt de l’immobilier qui reste une valeur de diversification dont l’objectif est de délivrer des rendements sur le long terme (les durées de placement recommandées sont entre 8 et 10 ans en fonctions des supports).

Enfin les perspectives à moyen et long terme restent tout à fait intéressantes notamment parce que l’immobilier continue de bénéficier d’un environnement de taux bas (OAT à 10 ans toujours à 0).

 

On se pose toujours des questions à court terme sur l’ensemble des investissements que l’on souhaite réaliser. L’immobilier est à visualiser sur le long terme et apportera toujours ce pour quoi il est fait : du rendement et de la diversification. Il faut ceci dit rappeler que ni le capital investi ni les rendements futurs ne sont garantis, la documentation règlementaire des supports permet de s’informer sur les risques auxquels ces produits sont soumis.

 

Auteurs

Romain de Beco        et Philippe Malguid

Romain de Beco, Sales & Distribution - SwissLife Asset Managers & SwissLife Gestion Privée

Philippe Malguid, Groupe Sofraco - co-fondateur du site Contratper.com

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