PER ou immobilier de défiscalisation pour préparer sa retraite ?

Par Anne Brouard et Philippe Malguid | 6 octobre 2020

per ou immobilier

Institué par loi Pacte en 2019, le Plan d’Epargne Retraite (PER) fusionne et simplifie les anciens dispositifs financiers de préparation de la retraite. Il a pour avantage principal une défiscalisation pendant la phase d’épargne et des modalités assouplies de sortie en capital à l’âge de la retraite.

 

L’immobilier locatif est une autre solution pour se constituer un capital pour la retraite. Assorti de régime de défiscalisation (Pinel, Malraux, LMP, LMNP...), l’immobilier permet également de réduire son imposition lors de l’investissement.

 

Dès lors, quel support privilégier ?

1. Défiscalisation immobilière ou déduction fiscale du PER ?

En immobilier, il existe deux types de défiscalisation :

 

  • Les réductions d’impôt sur le revenu : tels les lois Pinel ou Malraux.

  • Les déductions sur les revenus : le statut de loueur en meublé ou le régime des déficits fonciers par exemple.

 

Comparons successivement ces régimes de défiscalisation immobilière avec l’avantage fiscal du PER.

Afin de simplifier la lecture du comparatif, nos hypothèses ne tiendront pas compte :

- des potentiels intérêts générés par les placements réalisées sur le PER

- des variations du prix de l'immobilier

- du recours au crédit pour financer le bien immobilier.

1.1 Défiscalisation Pinel et PER 

L’avantage fiscal du PER est fonction :

  • de la rémunération professionnelle annuelle : les versements sont déductibles dans la limite de 10 % des salaires nets de l’année précédente, et jusqu’à 32.419 € pour 2020 (10 % de 8 fois le plafond annuel de la Sécurité Sociale (PASS)).

Pour les travailleurs indépendants, la déduction maximale est plus importante (74.969 € en 2020).

La déduction minimale est de 4.052 € pour 2020 (10 % du PASS).

  • du taux d’imposition sur le revenu (barème de 14 % à 45 %).

  • de la durée totale de versements.

Le régime Pinel est basé sur une réduction d’impôt dépendant uniquement :

  • du montant investi : prix d’acquisition du bien plafonné à 300.000 € et à 5.500 € le m2.

  • de la durée de location : 6 ans prorogeable 2 fois par période de 3 ans, ou 9 ans prorogeable une fois pour 3 ans. Durée maximale de 12 ans dans les deux cas (avec conditions de loyers et de ressources du locataire).

  • du taux de réduction d’impôt : maximum de 21 % pour 12 ans de location.

 

Ce taux n’est pas proportionnel aux revenus de l’investisseur ni à sa tranche d’imposition sur le revenu.

 

Dès lors, pour des contribuables faiblement fiscalisés (tranches d’imposition de 14 % et taux moyen d’imposition inférieur au taux de réduction maximal en Pinel de 21 %), la défiscalisation Pinel est plus efficace que le versement annuel dans un PER.

 

Pour des personnes imposées à des taux supérieurs et notamment dans les tranches d’imposition de 30 % à 45 %, la conclusion est inverse.

Plus les revenus sont conséquents, plus le PER présente un avantage fiscal efficace 

Comparaison chiffrée avec un contribuable fortement imposé :

                           

  • Monsieur X, célibataire, sans enfant (1 part de quotient familial)

  • Salaire net annuel : 130.000 €

  • Tranche marginale d’imposition : 41 %.

  • Durée de comparaison : 12 ans (durée de location exigible en Pinel pour une réduction maximale de 21 %).

 

Monsieur X peut verser 13.000 € par an dans son PER (130.000 € x 10 %).

 

L’économie d’impôt annuelle est de 5.330 € (13.000 € x 41 %), soit sur 12 ans de versements un avantage fiscal total de 63.960 €.

 

Comparativement, s’il réalise un investissement Pinel de 300.000 €, la réduction d’impôt globale est de 63.000 € sur 12 ans (300.000 € x 21 %).

 

Les économies fiscales obtenues paraissent assez équivalentes mais il est nécessaire de les comparer aux montants investis dans chaque cas.

 

Pour le PER, l’économie fiscale de 63.960 € a été obtenue en investissant 156.000 € sur 12 ans (13.000 € x 12). Le rapport économie fiscale / montant investi est de 41 %, égal à la tranche d’imposition.

 

Pour l’investissement Pinel, la réduction d’impôt de 63.000 € a été obtenue en investissant 300.000 € sur 12 ans. Le rapport entre économie fiscale et montant investi est nettement inférieur dans le régime Pinel puisque égal au taux de réduction de 21 %.

Dans l’hypothèse de revenus professionnels supérieurs aux plafonds, la déduction annuelle dans le PER est limitée à 32.419 € pour un salarié.

 

Avec un taux d’imposition de 45 %, l’économie fiscale sur 12 ans est de 175.062 € ((32.419 x 45 %) x 12).

 

Si ce même salarié effectue un investissement Pinel de 300.000 €, la défiscalisation maximale reste limitée à 63.000 € (300.000 x 21 %).

1.2. Régime Malraux et PER 

Dans le cadre d’un investissement Malraux, l’économie fiscale dépend :

  • du montant des travaux réalisés : travaux de rénovation, sous l’égide d’un architecte des Bâtiments de France, plafonnés à 400.000 € sur une période de 4 ans.

  • du respect de l’engagement de location minimum de 9 ans (sans condition de ressources du locataire ni de loyers).

  • de la zone où est situé le bien : le taux de réduction est de 30 % des travaux réalisés dans les zones dites PSMV (Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) et 22 % en zones PVAP (Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Valorisation de l’architecture et du patrimoine).

 

Le rapport économie d’impôt / investissement est au maximum de 30 %.

 

La réduction d’impôt maximale est de 120.000 € (400.000 € x 30 %), nettement supérieure à l’investissement Pinel.

 

Le niveau de revenu professionnel à partir duquel l’économie fiscale du PER est plus avantageuse que la réduction Malraux est ici plus élevé que pour l’investissement Pinel.

 

Pour un salarié, célibataire, sans enfant, l’économie fiscale générée par le PER sur 9 ans (durée d’engagement de location Malraux) est plus avantageuse que la réduction Malraux à partir de 298.000 € de revenus nets annuels.

 

Néanmoins, en termes de taux de défiscalisation sur le montant investi, le PER reste plus efficace que le régime Malraux dès lors que la tranche d’imposition sur le revenu est supérieure à 30 % (taux marginal d’imposition de 41 % et 45 %).

 

1.3 Statut de loueur en meublé et PER

A la différence de la location nue, la location meublée permet de déduire des loyers perçus l’ensemble des charges inhérentes à l’activité et au bien immobilier (frais d’acquisition, d’ameublement, amortissements du bien...).

Imposé dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), le résultat est déficitaire sur les premières années d’exploitation, ce qui permet une déduction fiscale.

 

Il faut distinguer :

 

  • La location meublée non professionnelle (LMNP) : ce statut est le plus courant et concerne les activités générant moins de 23.000 € de recettes annuelles (ou dont le chiffre d’affaires est inférieur aux autres revenus d’activité du foyer fiscal).

 

Le déficit LMNP ne peut s’appliquer que sur les loyers de même nature. Il efface les revenus des biens immobiliers exploités dans cette catégorie mais ne permet pas de défiscaliser les autres revenus du foyer fiscal.

 

Ce régime n’a donc aucun effet de réduction de l’impôt sur le revenu préexistant, à la différence du PER dont les versements sont directement déductibles du revenu imposable.

 

  • La location meublée professionnelle (LMP) : à condition d’en percevoir des loyers supérieurs à 23.000 € par an et que ces loyers soient supérieurs aux autres revenus d’activité du foyer, la location meublée est considérée comme professionnelle.

 

Le déficit de l’exploitation est alors imputable sur le revenu imposable du contribuable.

 

Le déficit LMP a alors les mêmes effets fiscaux que les versements dans le PER. Leur déduction sur le revenu global imposable permet une défiscalisation proportionnelle à la tranche d’imposition marginale.

 

A la différence des versements dans le PER, le déficit LMP n’est pas plafonné.

 

Le statut de LMP suppose néanmoins un niveau d’investissement important et l’absence d’autres revenus significatifs afin de satisfaire les conditions du régime.

 

La déduction fiscale par le PER est beaucoup plus abordable et plus facilement réalisable.

1.4 Régime des déficits fonciers et PER 

Le régime des déficits fonciers concerne la location nue et permet de déduire des loyers certaines charges tels les travaux d’entretien et de réparation. 

Le déficit ainsi créé est imputable sur le revenu global sous certaines conditions et dans la limite de 10.700 €.  Le bien doit rester loué pendant 3 ans.

L’économie fiscale est donc proportionnelle au taux d’imposition à l’impôt sur le revenu. Les effets fiscaux sont ici relativement comparables puisqu’ils dépendent directement de la tranche d’imposition.

Mais l’investissement dans le PER offre la défiscalisation la plus efficace. 

Les versements réalisés dans le PER sont déductibles jusqu’à un plafond maximal de 32.419 € en 2020 pour un salarié, 74.969 € pour un travailleur indépendant et sont totalement générateurs d’économie fiscale dans la limite de ces plafonds.

Dans le régime des déficits fonciers, les charges déductibles des revenus fonciers doivent d’abord compenser les loyers perçus avant de générer un déficit. Et seule une partie du déficit est imputable sur le revenu global. Le déficit lié aux intérêts d’emprunt par exemple n’est imputable que sur les revenus fonciers présents ou des 10 prochaines années.

Enfin, le déficit imputable sur le revenu global n’est pris en compte qu’à hauteur de 10.700 €. Même si le solde est utilisable sur les revenus imposables des 6 années suivantes, l’économie fiscale reste limitée l’année de l’investissement.
 

2. Immobilier : une meilleure liquidité que le PER et une imposition décroissante en cas de cession

Même s’il existe des possibilités de retrait sur un PER avant le départ à la retraite, la faculté de revente et l’imposition en cas de cession sont plus favorables à l’immobilier.

2.1 PER et retrait en capital

L’épargne constituée sur un Plan d’Epargne Retraite (PER) individuel peut être récupérée sous forme de capital:

• lors du départ à la retraite de l’épargnant
• lors de l’achat de la résidence principale 
• et également en cas d’accident de la vie (surendettement, invalidité de 2ème ou 3ème catégorie, décès de l’époux ou du partenaire pacsé, expiration des droits au chômage).

La grande nouveauté et souplesse du PER est la possibilité de récupérer son épargne, en une ou plusieurs fois, lors du départ à la retraite.

L’assuré peut également décider d’opter pour une sortie en rente viagère.

La fiscalité en cas de retrait en capital dépendra :

• des cas de déblocage (départ à la retraite, achat de la résidence principale, accidents de la vie)

• et de l’origine des versements

- Versements volontaires ayant donné lieu ou non à un avantage fiscal
- Transfert d’épargne salariale vers un PER individuel


En synthèse, nous pouvons retenir que les sommes ayant donné lieu à un avantage fiscal à l’entrée sont soumises au barème de l’impôt sur le revenu (IR) et exonérées de prélèvement sociaux (PS) à la sortie.

 

Les plus-values sont soumises au taux forfaitaire d’IR de 12,8 % ainsi qu’aux PS de 17,2 %.

Les sommes n’ayant pas donné lieu à un avantage fiscal sont quant à elles exonérées d’IR et les plus-values seront également soumises à la flat tax de 30 % (12,8 % d’IR et 17,2 % de PS).

Les sommes retirées à la suite d’un accident de la vie sont pour leur part exonérées IR et sont uniquement assujetties aux PS de 17,2 % sur les plus-values.

Le détail de cette fiscalité est disponible sur le site contratper.com.
L’imposition lors des retraits en capital est donc particulièrement lourde si les versements ont donné lieu à déduction. 

Il faut cependant tenir compte du différentiel de taux d’imposition sur le revenu pendant la phase d’épargne (taux d’IR souvent élevés du fait de l’activité professionnelle) et pendant la retraite (taux d’IR plus faible compte tenu de la baisse de revenus). 
L’intérêt fiscal du PER est d’ailleurs de défiscaliser en période d’activité professionnelle avec une imposition forte et de récupérer une épargne à la retraite au moment où l’imposition est plus faible.

 

2.2 Immobilier et cession

L’immobilier à la différence du PER bénéficie d’une meilleure liquidité, celui-ci pouvant être cédé à tout moment (pour les achats en défiscalisation, une cession pendant la période d'engagement de conservation peut remettre en cause l'avantage fiscal) et non en respectant des cas de déblocage.

Cette liquidité reste néanmoins relative et liée à la possibilité de trouver rapidement un acquéreur au prix souhaité. Elle dépend essentiellement de l’emplacement et de la qualité du bien. 

Par ailleurs, à la différence du PER, la valorisation d’un bien immobilier ne peut être connue en temps réel et les opérations de cessions sont évidemment plus lourdes (négociation avec acquéreur, acte notarié…).

D’un point de vue fiscal, la plus-value réalisée en cas de cession d’un bien immobilier à titre particulier, à l’exception de celle réalisée sur la résidence principale, est soumise au régime des plus-values immobilières, c’est-à-dire un taux de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Le montant de cette plus-value est déterminé en soustrayant le prix d’acquisition du prix de cession. 

Il faut ajouter au prix d’acquisition :

•    un montant forfaitaire de 7,5 % correspondant aux frais d’acquisition ou le montant réel de ces frais.

•    la valeur réelle des travaux réalisés pour les biens détenus depuis plus de 5 ans ou un forfait de 15 % du prix d’acquisition.


Sont ensuite appliqués des abattements pour durée de détention qui permettront de déterminer le montant de la plus-value nette imposable ainsi que l’assiette des prélèvements sociaux.

Du fait des abattements, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu au-delà de 22 ans et de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans.

Les plus-values immobilières réalisées à titre professionnel, ce qui est le cas en LMP (Loueur en Meublé Professionnel), sont traitées de façon différente.

Une partie de la plus-value dite à court terme (égale au montant des amortissements pratiqués sur le bien s’il est détenu depuis plus de deux ans) est imposée au barème de l’IR et aux cotisations sociales.

L’autre partie dite plus-value à long terme est soumise au taux forfaitaire d’imposition de 12,8 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % (soit une fiscalité totale de 30 %).

Cette imposition est plus lourde que pour les biens loués nus.

Mais les plus-value réalisées dans le cadre du LMP peuvent bénéficier de deux régimes d’exonération :

•    Si l’activité de LMP a été exercée pendant au moins 5 ans et que le chiffre d’affaires des deux années précédant la cession est inférieur à 90.000 €, la totalité de la plus-value est exonérée. Cette exonération est partielle si le montant des locations annuelles est compris entre 90.000 € et 126.000 € (article 151 septies du CGI).

•    Un abattement de 10 % par an au-delà de la 5ème année peut également s’appliquer sur le bien immobilier affecté à l’exploitation mais uniquement pour la plus-value à long terme. Celle-ci est alors exonérée au-delà de la 15ème année (article 151 septies B du Code Général des Impôts (CGI)).

L’imposition de cession immobilière bénéficie globalement d’une fiscalité plus avantageuse que les retraits sur le PER.

3. PER : Un outil approprié pour la perception de revenus réguliers

De nature totalement différente de l’immobilier, les revenus du PER ont l’avantage de la régularité. Ils bénéficient par ailleurs d’une imposition et de coût plus faibles.

3.1 PER : la sécurité d'une rente viagère

Au moment du départ à la retraite, le souscripteur peut récupérer tout ou partie de l’épargne sous forme de rente viagère, cela signifie qu’il percevra chaque mois, jusqu’à son décès une rente dont le montant ne peut diminuer.

Suivant le contrat PER choisi, de nombreuses options de rente sont accessibles afin de permettre à chacun de réaliser ces souhaits (rente réversible au profit du conjoint, nombre d’annuités garanties…).
Une fois la demande réalisée, la rente est versée tous les mois ou trimestres par la compagnie d’assurance auprès de laquelle le contrat PER a été souscrit, sans que le souscripteur ait de démarches spécifiques à réaliser.

La perception de revenus fonciers est beaucoup plus complexe et aléatoire. 
Elle dépend tout d’abord du bon paiement des locataires et de leur solvabilité. Elle nécessite également une gestion locative (suivi des paiements, de l’entretien, de la fiscalité au moment des déclarations fiscales...), chronophage ou coûteuse lorsqu’elle est déléguée.

Pour une personne souhaitant bénéficier de revenus réguliers linéaires sans aléas (loyer impayés, changement de locataire...) et ne souhaitant pas consacrer du temps ou des frais à la gestion locative, le PER est plus approprié que l’investissement immobilier

Rente viagère et perception de revenus fonciers ont cependant des impacts patrimoniaux différents.

Si le souscripteur décède peu d’années après l’entrée en rente, le solde de capital reste la propriété de la compagnie d’assurance. Il n’est donc pas transmis aux héritiers.

Inversement, si le souscripteur décède bien après son espérance de vie moyenne, il aura perçu un total de rente supérieur au capital constitué.

Dans le cas de l’immobilier, le bien immobilier reste la propriété de l’investisseur et est transmis à ses héritiers.

Concernant les revenus, la rente viagère permet de percevoir un complément de retraite plus conséquent que les loyers puisque tout le capital est utilisé au service de la rente. 

Dans le cas de l’immobilier, les loyers ne représentent que le rendement du capital.

3.2 Une fiscalité et des charges lourdes sur les revenus immobiliers

Les revenus locatifs des biens détenus en direct par les particuliers peuvent être fiscalisés soit :

•    Au micro foncier pour les foyers dont le revenu brut foncier est inférieur à 15.000 €.
Dans ce cas les revenus locatifs bénéficieront d’un abattement forfaitaire de 30 % et aucune autre charge ne pourra être déduite.

•    Au régime réel : à la différence du micro-foncier, ce régime permet de déduire les charges réelles des loyers perçus (entretien, assurances, frais de gestion…)

Les loyers perçus après abattement dans le cadre du micro foncier et le bénéfice réalisé dans le cadre du régime réel sont ensuite soumis :

•    au barème de l’impôt sur le revenu (tranche de 11 % à 45 %)
•    et au prélèvements sociaux (17,2 %)


Les propriétaires de bien en location doivent également s’acquitter chaque année :

•    de la taxe foncière.
•    de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) si leur patrimoine immobilier imposable est supérieur à 1.300.000 €.

A l’âge de la retraite, le prêt ayant financé le bien est le plus souvent remboursé. Il n’y a plus d’intérêts d’emprunt déductibles et la fiscalité sur les revenus immobiliers s’alourdit.

Certes, les travaux d’entretien et d’amélioration peuvent venir en déduction des loyers imposables. Ils nécessitent cependant un investissement supplémentaire (travaux à financer) et une épargne disponible pour cela.

Comparativement, comment sont imposées les rentes viagères du PER ?

Si le capital provient de versements ayant données lieu à un avantage fiscal à l’entrée, les rentes viagères sont imposées selon le régime de droit commun applicable aux pensions de retraite. 

Elles bénéficient de l’abattement forfaitaire de 10 % et le solde est imposable au barème de l’IR.

Les rentes issues de versements n’ayant pas donné lieu à un avantage fiscal sont imposées selon la fiscalité des rentes viagères à titre onéreux.
Seule une partie de la rente est taxable, l’assiette d’imposition dépend de l’âge à laquelle le bénéficiaire déclenche la rente (de 30 % à 70 %). 

Les prélèvements sociaux sont également appliqués sur une partie de la rente selon le même régime des rentes viagères à titre onéreux.

La rente du PER est donc aussi lourdement fiscalisée.

La comparaison doit cependant tenir compte des autres impositions (taxe foncière, IFI) et charges inhérentes à l’investissement immobilier.

L’exemple chiffré ci-dessous mesure l’écart de perception de revenus, nettement favorable à la rente du PER :

tableau_per_immo.PNG

Revenus Immobiliers

Rentes du PER

Montant annuel perçu

Hypothèses

Imposition

Revenus nets perçus

12 000 €

12 000 €

  • Location nue

  • Taux marginal d'imposition à l'IR de 30 %

  • Pas d'imposition à l'IFI

  • Charges d'entretien : 5 % des loyers annuels

  • Charges de copropriété 5 % des loyers annuels

  • Taxes foncière : 1 000 € / an

  • Âge à la date de l'entrée en rente : 65 ans

  • Versements ayants donné lieu à déduction fiscale

  • Taux marginale d'imposition à l'IR de 30 %

Revenus fonciers nets imposables :

Loyers bruts : 12 000 €

- charges d'entretiens : 600 €

- charges de copropriété :  600 €

- taxes foncières : 1 000 €

Revenus fonciers nets : 9 800 €

IR : 2 940 € (9 800 * 30 %)

PS : 1 685 € (9 800 * 17,2 %)

Taxe Foncière : 1 000 €

Total impositions : 5 625 €

Rente nette imposable  :

 

Rente brute : 12 000 €

- abattement de 10 % : 1 200 €

Rente nette imposable : 10 800 €

IR : 3 240 (10 800 * 30 %)

Prélèvement sociaux : Base imposable de 4 800 € (12 000 * 40% selon l'âge du crédit rentier)

PS : 825 € (4 800 * 17,2 %)

Total imposition 4 065 €

Loyers bruts :

- impositions :

- charges d'entretien et copropriété :

Loyers nets perçus :

Rente brute :

- impositions :

Loyers nets perçus :

12 000 €

- 4 065 €

​​

 

7 935 €

12 000 €

- 5 625 €

 

- 1 200 €​​

5 175 €

Alors, immobilier ou PER pour préparer sa retraite ?

Fiscalement, le choix dépend avant tout du niveau des revenus professionnels et du taux d’imposition sur le revenu. Plus ces derniers sont élevés, plus la défiscalisation du PER est efficace.

D’un point de vue patrimonial, les deux investissements sont complémentaires. Souplesse et fiscalité dégressive dans le temps en cas de cession pour l’immobilier si ce dernier est de qualité et bien placé.
Sécurité, simplicité, imposition et charges moindres pour les rentes du PER.

 

Auteurs

Anne Brouard      et Philippe Malguid

Anne Brouard, Just Deep Content - intervenante-formatrice au CESB-CGP (ES Banque)

Philippe Malguid, Groupe Sofraco - co-fondateur du site Contratper.com

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